Mag de huurder de huur inhouden als sprake is van gebreken? Een huurder mag niet zomaar de huur of een deel daarvan inhouden als de verhuurder niet aan zijn onderhoudsverplichtingen voldoet.

Binnen het huurrecht is de huurder allereerst verplicht om ernstige gebreken bij de verhuurder te melden. Het is aan te raden om de verhuurder op de hoogte te stellen van gebreken door middel van een (aangetekende) brief. De verhuurder dient in de gelegenheid te worden gesteld om de gebreken te verhelpen. Dat betekent dat de huurder verplicht is om de verhuurder binnen te laten voor reparaties.

Indien de verhuurder niet of niet tijdig reageert op het verzoek om de gebreken te verhelpen heeft de huurder van (sociale huursector) woonruimte twee mogelijkheden. De huurder kan een vordering tot vermindering van de huurprijs indienen bij de kantonrechter of een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan alleen een verzoek in behandeling nemen als de verhuurder schriftelijk op de hoogte is gesteld van de gebreken en een termijn van zes weken heeft gekregen voor herstel van de gebreken.

De huurder van (vrije huursector) woonruimte dient zich voor een vordering verlaging huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor deze procedure geldt de voorwaarde van zes weken tijd voor herstel niet. Wel zal de kantonrechter altijd beoordelen of de verhuurder voldoende in de gelegenheid is gesteld om het gebrek te herstellen.

Wat voor regels gelden voor de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte?

De hoogte van de huurprijs wordt vastgesteld bij het aangaan van de huurovereenkomst. Partijen zijn vrij om een huurprijs af te spreken. Indien partijen een huurprijs en een indexeringsclausule zijn overeengekomen geldt deze gedurende de looptijd van de overeenkomst. Wijzigingen van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte is bij wet geregeld.

In de huurovereenkomst wordt over het algemeen bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast. Vaak vindt de huuraanpassing plaats aan de hand van prijsindexcijfers die bekend worden gemaakt door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS).

Indien na het verstrijken van de looptijd de overeenkomst wordt verlengd en /of wanneer vijf jaren zijn verstreken, is het mogelijk de huurprijs opnieuw vast te stellen. Indien huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de nieuwe huurprijs staat het beiden vrij de kantonrechter te verzoeken de huurprijs vast te stellen. De kantonrechter oordeelt nadat een deskundige advies heeft uitgebracht.

Hoe hoog mag de huur maximaal zijn?

Een niet geliberaliseerde huurwoning (sociale sector) heeft een maximale huurprijs. Deze prijs wordt berekend door middel van een puntensysteem. Het aantal punten geeft de kwaliteit van de woning aan. Hoe meer punten de woning krijgt hoe hoger de huur mag zijn. De woning krijgt punten voor de oppervlakte en de voorzieningen (o.a. dubbel glas, cv, tuin, luxe badkamer). Bij het puntenaantal hoort een maximale huurprijs. De kale huur (huur zonder servicekosten) mag niet hoger zijn dan deze huurprijs.

U kunt uw huurprijs berekenen op de website van de Huurcommissie. Indien de huurprijs boven de maximale huurprijs ligt mag de huurder de verhuurder verzoeken om huurverlaging.

Een liberaliseerde huurwoning (vrije sector) heeft geen maximale huurprijs. Tussen de huurder en de verhuurder bestaat contractsvrijheid. Dat betekent dat de verhuurder mag bepalen welke huurprijs hij voor de woning vraagt. Wel mag de huurder van geliberaliseerde woonruimte in de eerste zes maanden na het sluiten van het huurcontract aan de Huurcommissie verzoeken de huurprijs te toetsen aan de hand van het puntensysteem. Dit geldt overigens ook voor niet geliberaliseerde huurwoningen. Als de huurprijs eigenlijk op of onder de liberalisatiegrens behoort te liggen, dan mag de Huurcommissie de huur verlagen.

De wet maakt onderscheid tussen de huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte en de huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang en een eigen keuken en toilet. Woningen zonder eigen toegang en waarbij het toilet, de keuken en de andere sanitaire voorzieningen worden gedeeld zijn onzelfstandige huurwoningen. Bij onzelfstandige woonruimte kan gedacht worden aan studentenkamers.

De huurovereenkomst woonruimte kan voor verschillende periodes worden aangegaan. Hieronder volgt een opsomming van de verschillende soorten huurovereenkomsten:

• de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
• de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van één jaar;
• de huurovereenkomst voor maximaal twee jaar of korter bij zelfstandige woonruimte;
• de huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte;
• de huurovereenkomst voor bepaalde tijd maar langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimte;
• de huurovereenkomst voor bepaalde tijd maar langer dan vijf jaar bij zelfstandige woonruimte;
• de huurovereenkomst op basis van de Leegstandswet;
• de huurovereenkomst op basis van de diplomatenclausule;
• hospita verhuur.

Afhankelijk van de wensen met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst kan één van de voornoemde vormen worden gekozen. Het is van belang om nauwkeurig te werk te gaan bij het sluiten van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan bijvoorbeeld door de verhuurder alleen opgezegd worden op grond van de in de wet genoemde gronden. De huurder daarentegen mag deze huurovereenkomst op ieder moment opzeggen zonder opgave van redenen. Uiteraard is de huurder wel gebonden aan de opzegtermijn.

Onbepaalde tijd

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur van een jaar kan gedurende dit eerste jaar niet worden opgezegd door de huurder, maar ook niet door de verhuurder. Deze huurovereenkomst geeft de verhuurder de zekerheid dat de woning in ieder geval voor een jaar verhuurd is.

Bepaalde tijd

Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om zelfstandige en onzelfstandige woonruimte kortdurend te verhuren. De zelfstandige woonruimte kan voor maximaal twee jaar verhuurd worden en de onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar. Na ommekomst van de overeengekomen termijn heeft de huurder geen recht op huurbescherming. De huurovereenkomst komt na de overeengekomen duur in principe automatisch (zonder opzegging) tot een einde.

Let op, het is wel vereist dat de verhuurder het aflopen van de huurtermijn schriftelijk binnen de in de wet gestelde termijn aan de huurder bevestigt. De aanzegging moet minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst worden medegedeeld. Het is derhalve van belang om de aanzegging goed te timen. Indien te vroeg of te laat wordt aangezegd dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. En een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de verhuurder alleen opgezegd worden op grond van de in de wet genoemde gronden. Feitelijk betekent dat vaak dat de verhuurder het niet meer in zijn macht heeft de huurovereenkomst zelf te beëindigen.

De wet bepaalt dat de huurder in geval van de kortlopende huurovereenkomst tussentijds mag opzeggen. De verhuurder mag niet tussentijds opzeggen.

Vragen over de duur en de opzegmogelijkheden van een huurovereenkomst? Indien u vragen heeft over de duur van de huurovereenkomst en de mogelijkheden van opzegging van de huurovereenkomst, neem dan vrijblijvend contact op met één van onze specialisten. In de regel kunnen wij vrij snel aan de hand van de huurovereenkomst bepalen wat uw mogelijkheden zijn.

Huurders van woonruimte genieten huurbescherming. Een verhuurder mag de huur niet zomaar opzeggen. De verhuurder mag de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van de in de wet genoemde zes gronden.

De zes opzeggingsgronden zijn:

• de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt (wanprestatie);
• op grond van de diplomatenclausule;
• indien de verhuurder een beroep doet op dringend eigen gebruik van het gehuurde;
• indien de huurder een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst afwijst;
• indien de verhuurder een krachtens bestemmingsplan op het verhuurde rustende bestemming wil verwezenlijken waarbij de voortzetting van de huurovereenkomst niet mogelijk is;
• in het geval van hospita-verhuur.

Indien de huurder niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst moet een vordering worden ingediend bij de kantonrechter. Op dat moment is het in ieder geval verstandig om hulp in te schakelen van een specialist.

Heeft u vragen over de opzegging van een huurovereenkomst? Indien u voornemens bent om de huurovereenkomst met uw huurder op te zeggen op één van de bovengenoemde gronden dan is het raadzaam om tijdig juridisch advies in te winnen. De ervaring leert dat een gedegen voorbereiding eerder leidt tot een succesvolle beëindiging van de huurovereenkomst. Onze advocaten kunnen u adviseren over de wijze waarop u de opzegging het beste vorm kunt geven.